#076 Patrimoine : Patrimoine & Héritage : Toutes les astuces pour céder vos biens à vos proches

Tout ce que vous avez souhaité connaître sur l’héritage et la donation, réunis de manière précise et concise, ça vous dit ?

Nous allons tenter ici, de vous apporter les principales réponses concernant la transmission d’un patrimoine immobilier, afin d’éviter incompréhension et conflit lorsque vous y serez confronté.

Paiement de droits de succession élevés, risque de mésentente entre héritiers, perte de droit pour le concubin survivant, sont des problématiques qui existent encore à ce jour.

C’est pour cela que dans le cadre d’un héritage basé sur des biens immobiliers, la création d’une Société Civile Immobilière ou SCI s’avère être le meilleur moyen pour optimiser l’hérédité. 

Quelques explications sur le sujet.

Tout connaître des règles de succession

Avant toute chose, sachez que la transmission de son patrimoine est régie par des règles contraignantes.

De votre vivant, vous avez la possibilité de faire une donation en sachant que celle-ci sera limitée, afin de préserver les héritiers réservataires :

Quelle part de mon patrimoine puis-je donner ?

Les descendants directs et le conjoint survivant sont donc les principaux héritiers.

Les enfants héritiers obtiennent des parts égales ou différentes selon ce qui pourrait être mentionné dans le testament du défunt.

Le conjoint survivant bénéficie soit de la totalité du patrimoine en usufruit soit ¼ en pleine propriété.  

En situation d’usufruit, il encaissera les loyers ou résidera dans la propriété. 

Si des enfants naissent d’un premier mariage, le conjoint survivant recevra les ¼ du patrimoine en pleine propriété.

Enfin, un concubin ou un partenaire de PACS n’ont pas droit à l’héritage.

Pour ce qui est du régime de la séparation des biens, le conjoint survivant récupère ses biens propres ainsi que la moitié des biens communs.

Pour plus d’informations, vous pouvez cliquer sur ce lien. 

La situation d’indivision et les droits des concubins

Vous pouvez être confronté à deux situations :

La situation d’indivision est un régime légal sous des règles strictes. Les héritiers directs sont donc propriétaires indivis de biens immobiliers. 

La gestion des héritages demande cependant un accord unanime des 2/3 des héritiers. 

En cas de désaccord, ils peuvent difficilement gérer leur patrimoine indivis. Cela peut aboutir à une dilapidation ou la vente judiciaire du patrimoine en indivision.

Pour le cas du concubin ou le partenaire de PACS résidant dans une propriété d’un défunt. Il pourrait avoir acheté ce patrimoine avec le défunt à son vivant. Dans ce cas, il est en indivision avec les propriétaires directs.   

À l’inverse, il n’est pas propriétaire, donc n’est pas un héritier. Dans les deux situations, il peut être expulsé par les héritiers.

Le paiement des droits de succession

Ils peuvent atteindre près de 60% de la valeur d’un patrimoine, cela relève de la qualité de l’héritier.

Par exemple, un légataire peut payer entre 5% et 45% de droits, en rapport avec la valeur du bien, et ce, après un abattement de 100 000€.

Confrontés à cette situation, nombreux sont ceux contraints de vendre leur héritage.

La nécessité d’une SCI

Une SCI permet de gérer un ou plusieurs patrimoines immobiliers reçus en héritage. Elle doit au minimum comporter deux associés (héritiers).

À l’inverse de l’indivision, elle permet le partage du bien immobilier en parts sociales. Chaque héritier est donc propriétaire de parts de la société et peut les céder à leurs guises.

Un gérant se charge de sa gestion avec des attributions bien définies par les associés dans les statuts.

La SCI est le meilleur moyen d’anticiper les discordes et conflits d’héritage. Elle permet entre autres d’éviter les règles de l’indivision, avec plusieurs avantages en matière de succession. 

Une SCI créée par les membres d’une même famille prend le nom de SCI familiale ou SCI de famille. Sa création peut résulter d’une volonté d’acquisition d’un ou plusieurs biens. Elle peut de ce fait recourir à un emprunt. 

En cas de dissolution d’une SCI, les héritiers se partagent l’actif restant après le règlement des dettes.

La succession de patrimoine est souvent source de dissension familiale. Il faut définir à l’avance les règles d’héritage pour prévenir toute discorde et permettre à tous les héritiers de jouir pleinement de leurs droits.

Dans tous les cas nous vous conseillons de consulter un notaire qui saura vous accompagner en fonction de votre patrimoine et de votre situation. 

Si vous avez besoin d’une assistance ou de conseils, les conseillers Leafin sont à votre disposition.