#002 Prêt immobilier : La méthode de calcul du taux d’endettement pour l’immobilier locatif modifiée par les banques

Au fil du temps, les recommandations et les lois évoluent. Les institutions s’adaptent afin de s’y conformer.

C’est également le cas des banques qui doivent se plier aux recommandations des autorités financières, il s’agit ici de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

En effet, il y a eu tout d’abord un changement dans la méthode de calcul du taux d’endettement, puis dans un second temps une augmentation de ce dernier.

Vous vous demandez sûrement ce qu’est ce taux d’endettement et comment le déterminer ?

Pour faire simple, le taux d’endettement représente votre capacité de remboursement maximale en tant qu’emprunteur. C’est donc la part maximale que doivent représenter vos mensualités de remboursement dans votre revenu.

Ce taux est actuellement de 35%, et aide les banques dans leur prise de décision. Elle détermine votre capacité à emprunter.

Comme nous l’avons dit plus haut, il y a eu un changement en ce qui concerne la méthode de calcul du taux d’endettement. Avant les recommandations des autorités financières, chacune des banques calculait le taux d’endettement à leur façon, c’est-à-dire qu’il n’y avait pas de méthode fixe opératoire. Cela rendait le calcul de ce taux important mais pas indispensable pour accorder un prêt.

De plus, le taux d’endettement était de 33%, chacune des banques pouvaient donc en plus de leurs procédures de calcul, accorder des prêts immobiliers aux emprunteurs qui ne respectaient pas la condition des 33% de taux d’endettement.

Les méthodes de calculs.

Voici les deux méthodes utilisées pour le calcul du taux d’endettement d’un emprunteur locatif :

La méthode classique

Tx=Charges/Revenus

Les charges constituent les mensualités du crédit à venir.

Les revenus constituent, par exemple, le salaire de l’emprunteur, ainsi que les futurs revenus locatifs de l’investissement, dont on ne prend en compte que 70% du montant.

La méthode par différentiel ou méthode du reste à vivre

Tx=Crédit IL-Revenus IL 70%*+Crédit RP/Revenus (salaire uniquement)

IL pour les investissements locatifs, cette méthode est très profitable pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent presque se permettre d’emprunter sans avoir à respecter une certaine limite de somme.

Un exemple concret pour illustrer chacune de ces méthodes :

Paul gagne 2000 € net par mois. Il souhaite faire un crédit pour un investissement locatif qui lui coûterait 1000 € par mois sur 25 ans. Son investissement locatif va générer 800 € après pondération de 70 %.

• Méthode classique : 39 %=1000 €/(2000 €+800 €*70%)
• Méthode par différentiel : 22 %=(1000 €-800 €*70 %)/2000

Avec ces deux méthodes, le dossier de Paul aurait été accepté si la banque utilisait la méthode par différentiel.

Les banques, obligées d’utiliser ces méthodes…

Suite à ce changement provoqué par le HCSF, toutes les banques sont dorénavant obligées d’utiliser la même méthode de calcul et de respecter le taux fixé par ce dernier. Il s’agit donc de la méthode dite classique, et du taux de 35%.

Il va sans dire que ces changements ne sont pas avantageux pour tous les emprunteurs. En effet, ils sont beaucoup plus avantageux aux primo-accédants et aux achats de résidence principale.

Puis au contraire, une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs locatifs, qui auront du mal à emprunter.

Vous avez la possibilité d’avoir un aperçu de votre taux d’endettement, en faisant une première simulation en ligne.

Les conseillers Leafin se tiennent ainsi à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, mais également pour vous aider dans votre demande de prêt immobilier.